LA PROCÉDURE D’EXPULSION EN CAS DE LOYERS IMPAYÉS PAR LE LOCATAIRE

Voici un sujet important quand on est propriétaire et notamment investisseur en immobilier : la procédure d’expulsion en cas de loyers impayés du locataire.

COMMENT CA MARCHE ?

 Avant la procédure

• D’abord, il est important de regarder votre bail : est-ce qu’il y a une clause résolutoire ?

C’est un paragraphe du bail qui stipule qu’en cas de non-paiement de loyer, le bail est résilié de plein droit, c’est-à-dire automatiquement. (cf. article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989)

•  Si cette clause est présente dans le bail, voici la procédure à suivre, prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (sinon, il faudra suivre une autre procédure, plus longue).

=> D’abord, vous allez demander à un huissier de délivrer un commandement de payer les loyers :

Par cet acte, l’huissier va dire au locataire qu’il doit payer la somme de x € au titre des loyers et charges et qu’à défaut de paiement dans les deux mois (un mois en cas de location meublée), le propriétaire pourra se prévaloir de la clause résolutoire et faire constater par le Juge la résiliation du bail.

Le commandement de payer les loyers doit contenir de nombreuses mentions obligatoires, prévues à l’article 24 de la loi de 1989. C’est l’huissier, qui un professionnel, qui gère cette partie.  

L’huissier va également informer la CCAPEX (Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives), et la CAF  

 => Si le locataire n’a pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai du commandement de payer, vous devez saisir le Tribunal.

Avant le Tribunal s’appelait le  tribunal d'instance ; maintenant, il s’appelle le juge des contentieux de la protection. La procédure est une procédure d’urgence, qui s’appelle le référé, et le tribunal à saisir est celui du lieu où se situe l’immeuble.

 => L’assignation sera délivrée par l’huissier au moins deux mois avant la date d’audience, car l’huissier doit délivrer une copie de l’assignation à la Préfecture (cf. article 24 III de la loi de 1989). Attention, les délais de procédure sont longs (à cause de l’encombrement des tribunaux).

La procédure 

• Dans votre assignation, vous (ou votre avocat) allez demander la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion, la condamnation au paiement des loyers et la condamnation à une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif du locataire.
• Le Juge va rendre une décision de justice, appelée ordonnance de référé.
• Le locataire peut demander des délais de paiement auprès du Juge, qui peut lui accorder jusqu’à 3 ans. Dans ce cas, la décision du Juge précise que le délai accordé et que la clause résolutoire est suspendue. (cf. article 24 V de la loi du 6 juillet 1989)

Si le locataire paye ses loyers, ainsi que la quote-part des loyers impayés tous les mois, il sera impossible de l’expulser.

En revanche, si le locataire ne paye pas une seule échéance de loyers et/ou de quote-part d’échéancier, la clause résolutoire s’applique, et vous pouvez remettre le dossier à l’huissier pour qu’il gère l’expulsion.

Comme vous avez pu le constater, la procédure d’expulsion est délicate et nécessite de la rigueur, quant aux délais et aux mentions obligatoires. Il est nécessaire de vous faire assister par un huissier, et il est important, à mon avis, de vous faire représenter dans cette procédure, par un avocat.

Émilie BERTAUT, Avocate, se tient à votre disposition pour toutes questions en droit immobilier, notamment pour des questions relatives aux impayés de loyers par le locataire.